セカンドハウスを持つなら購入と賃貸どちらがおすすめ?メリットと注意点      

2021.02.25

新型コロナをきっかけに、都会の息苦しさに気づいてしまった方は多いでしょう。

豊かな自然に囲まれ、開放感に満ち溢れた場所で過ごすことへの憧れが強くなったという方もいるのではないでしょうか。

そこで思い浮かぶのがセカンドハウスを持つという選択肢です。

今回はセカンドハウスを持つなら購入か賃貸か、そのメリットと注意点などをご紹介します

 

セカンドハウスとは

セカンドハウスというと、二番目の家ということだから別荘のこと?と思う方は多いでしょう。ですが、少々違います。

ここでは、セカンドハウスと別荘の違いをはじめとして、実際に持つとなると気になるであろう住民税、車両証明について説明します。

 

別荘とは違い日常的に使用する第二の住宅

まずはセカンドハウスと別荘の違いです。

別荘とは、保養のために利用する物件を指します。ゴールデンウィークや夏休みなど、長期休暇の際に利用するイメージです。

一方、セカンドハウスは、毎月定期的に利用するような、生活に欠かせない物件を指します。まさしく第二の住宅といえる、日常的に使用するものです。

別荘とセカンドハウスは法律でも区別されます。月に最低でも1度は利用しなければセカンドハウスと認められることは難しいでしょう

 

 

住民税は住民票のある場所で払えばいい?

セカンドハウスは日常的に住む家と考えると、気になるのは住民税でしょう。

  • セカンドハウスがある場所でも住民税を支払う必要がある
  • 住民票のある本宅の方で住民税を払っているから必要ない

さて、どちらでしょうか。

結論、セカンドハウスのある方でも住民税を支払う必要はあります。ただし、住民税の内訳「所得割」と「均等割」のうち、均等割のみの支払いになります。

所得によって納税額が変わる所得割と違い、均等割は所得に関わらず一律です。課税額は原則、道府県民税1,500円+市区町村民税3,500円=5,000円ですが、自治体によって前後する場合があります。

 

車庫証明は取れる?

セカンドハウスが車がないと不便なところにある場合、セカンドハウスで使用する車を用意しようと考える人もいるでしょう。

その場合、住民票を移さなくても車庫証明が取れるのか心配する人もいるかもしれません。なぜなら、車庫証明は自宅から2km以内の場所で取るものという頭があるからです。

しかし、使用の本拠をセカンドハウスのある場所とすれば、そこから2kmの範囲で車庫証明を取ることは基本的に可能とされています

ただし、所轄署へ申請する際に、「セカンドハウスで使用するため」といった車庫証明を必要とする理由を述べた理由書や、セカンドハウスの住所が示された本人名義の公共料金の領収書を提示するよう求められることがあります。

所轄署によって可・不可も含め条件や対応が異なる場合があるので、セカンドハウスで車を使用したい方はその場所の所轄署に問い合わせましょう。

 

セカンドハウスを持つ目的は主に2つ

セカンドハウスを持つ人たちの目的は主に2つです。

 

平日は勤務地の近くに住みたい

1つめは、自宅が職場から遠く、毎日の通勤が大変なので、勤務地の近くにセカンドハウスを持つケースです。

平日はセカンドハウスから会社に通い、休日は自宅で家族と過ごすというわけです。時間も体力も精神力も消費する通勤ストレスがなくなれば、余裕を持って仕事にも取り組めるでしょう。

勤務地が都心で、自宅が海や山がそばにあるような場所なら、週末自宅で過ごす時間に、より安らぎを感じ、リフレッシュできるはずです。

ただ、都心にセカンドハウスを持つ場合、賃貸がほとんどかと思いますので、家賃が当然かかります。ほかにも水道光熱費が自宅とは別に必要になるので、毎月その費用が捻出できるか検討しなければなりません。

セカンドハウスを持つ前に、家族とよく話し合いをするようにしましょう。

 

東京の賃貸セカンドハウス例

東京で賃貸でセカンドハウスを持つ場合、以下のような物件があります。

※賃貸物件検索サイト「エイブル」別宅・書斎向け賃貸物件より(2021年2月20日時点)https://www.able.co.jp

<例1>

池袋駅利用可・築30年・マンション

東京メトロ副都心線・池袋駅徒歩14分

西武池袋線・椎名町駅徒歩7分

山手線・目白駅徒歩13分

1K/18平米/1階/北向き

家賃56,000円(管理費3,000円)/敷金56,000円・礼金なし

https://www.able.co.jp/bettaku/detail/Detail.do?bk=000000658455342006&prefkey=tokyo&f=101001002&cf=0&ct=60&m=0&m=1&sf=0&st=0&sidesFlg=1

<例2>

新宿駅利用可・築37年・マンション(定期借家)

JR山手線・新宿駅徒歩7分

都営大江戸線・新宿西口駅徒歩5分

東京メトロ丸ノ内線・西新宿駅徒歩6分

1R/12.75平米/8階/西向き

家賃49,000円(管理費6,700円)/敷金49,000円・礼金49,000円

https://www.able.co.jp/bettaku/detail/Detail.do?bk=000000044316650001&prefkey=tokyo&f=101001010&cf=0&ct=60&m=0&m=1&sf=0&st=0&theta=1&sidesFlg=1

池袋駅、新宿駅といったターミナル駅の近くでも5万円台の物件がありますが、かなり狭いです。

とはいえ、寝に帰る家と割り切って利用するなら、気にならないでしょう。

ターミナル駅から離れれば同じ家賃でも広いところに住めますが、職場へのアクセスがあまり良くないのではセカンドハウスを持つ意味が減ってしまいます。

予算内で職場へのアクセスが良いエリアが借りられるのか、きちんと調べるようにしましょう。

 

週末は自然の中で過ごしたい

セカンドハウスを持つ目的の2つ目は、「週末は自然の中でのびのびと過ごしたいから」です。

都心に自宅がある場合、普段の生活の中で自然を肌身に感じる時間はなかなかないものです。けれども、海や山が身近にあるような場所にセカンドハウスを持てば、定期的に自然と触れ合うきっかけが得られます。リゾート気分を味わうこともできるでしょう。

都会育ちの子供を自然の中でのびのびと遊ばせてあげたい、という理由でセカンドハウスを持つ人もいます。

また、コロナの影響でリモートワークが基本になり、それならワーケーションをしようと、自然が身近にある場所にセカンドハウスを構える人も増えています。

 

セカンドハウスの種類

セカンドハウスを持つパターンは、主に4種類です。

それぞれの種類について説明します。

 

購入する

まずは、新築物件や中古物件をセカンドハウスとして購入するパターンです。

購入すれば自分の持ち家になるため、使い方の自由度が高くなります

 

賃貸契約をする

一軒家やマンションなどの物件を賃貸契約して、セカンドハウスとして利用する方法もあります。

購入するより初期費用が少なく、失敗するリスクが低いのがメリットです

「通勤や子供の通学のため」といった、一時的にセカンドハウスが必要な場合に賃貸契約を選ぶことがあります。

 

シェアハウスを借りる

3つ目は、シェアハウスを借りるパターンです。

一軒家やマンションなどの物件を複数人でシェアするため、一人で借りるよりも家賃や管理費が安く済むメリットがあります

 

レンタルスペース・レンタルルームを利用する

レンタルスペースやレンタルルームを借りて、セカンドハウスのように利用するパターンもあります。

マンションの一室などを一定期間(数時間~数日間程度)借りられるので、自宅ではない場所で集中して仕事がしたい、仲間で集まってパーティーを開きたいときなどに使いやすいです。

 

リゾート目的でセカンドハウスを購入するメリット

自然の中でリゾート気分を味わいたいという目的でセカンドハウスを「購入」する場合、以下のようなメリットがあります。

 

別荘と違い税金が優遇される

別荘は贅沢品扱いになりますが、セカンドハウスは生活の拠点となるため税金の優遇措置の対象になります。

セカンドハウスと認められた場合、一定条件を満たしていれば特例措置によって固定資産税と都市計画税が減額されます

【基本税率】

  • 固定資産税: 固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%(標準税率)
  • 都市計画税: 固定資産税評価額(課税標準額) × 0.3%(制限税率)

※地方公共団体により税率が異なる場合があります。


【固定資産税の特例】

住宅用地
  • 小規模住宅用地(200平米以下の部分)→固定資産税評価額の1/6に減額
  • 一般住宅用地(200平米超の部分)→固定資産税評価額の1/3に減額

※建物の課税床面積の10倍が上限

建物 新築住宅(課税床面積120平米までの部分)→固定資産税評価額の1/2に減額(新築後3年間または5年間)

※2022年3月31日までに新築された場合

【都市計画税の特例】

住宅用地
  • 小規模住宅用地(200平米以下の部分)→固定資産税評価額の1/3に減額
  • 一般住宅用地(200平米超の部分)→固定資産税評価額の2/3に減額
建物 原則減額なし

セカンドハウスの優遇措置を受けるには、物件取得後60日以内に所在地の都道府県税事務所に申請が必要です。

各自治体によってセカンドハウスの認定要件や申請方法が異なる場合があるので、事前に条件や手続き方法などを調べておきましょう。

 

リフォームを自由にできる

物件を購入すれば自分の持ち家になるため、リフォームを自由にできます。

マンションや一軒家を購入して自分の生活スタイルに合わせてリフォームすれば、快適な住空間を作ることが可能です。

低価格の空き家や古民家を購入してリフォームすれば、初期費用を抑えられます

 

将来的に本宅にできる

セカンドハウスとして購入した住宅を将来的に本宅にすることも可能です。

定年を迎えたらのんびり暮らせる地域に住みたいなど、将来的に住み替えを考えている人もいるでしょう。セカンドハウスを用意しておけば、いつでもライフステージに合わせて移住が可能です

高齢になってからの家探しは苦労が多く、慣れない場所で暮らすのは不安もあります。しかし、セカンドハウスを用意しておけばすぐに住み替えができ、定期的に利用していれば土地に慣れ親しんだ状態で暮らせます。

また、万が一本宅が災害に遭うなどして住めなくなった場合、もうひとつ、本宅にできる持ち家があるのは心強いでしょう。

 

賃貸に出す、売却もできる

もしもセカンドハウスとして利用しなくなったときは、賃貸に出して家賃収入を得る、売却して老後の資金にするなど資産運用に活用できる場合があります

 

リゾート目的でセカンドハウスを購入する注意点

リゾート目的でセカンドハウスを購入する際には、以下のような注意点があります。

 

通常の住宅ローンが利用できない

セカンドハウスには、通常の住宅ローンは利用できません。セカンドハウスをローンで購入したい場合は、セカンドハウスローンを利用することになります。

金融機関によって異なりますが、セカンドハウスローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高い傾向があります

セカンドハウスローンの申込条件の例は、以下のとおりです。

※イオン銀行セカンドハウスローンの場合

  • 借入時の年齢が満20歳〜満71歳未満
  • 最終返済時の年齢が満80歳未満
  • 安定した収入が継続的に見込めること(給与所得者の場合勤続3年以上)
  • 前年度年収500万円以上 など

金融機関と住宅金融支援機構が提携している長期固定金利住宅ローン「フラット35」は、セカンドハウスローンとして利用可能です。

ただし、返済中は第三者へ賃貸に出すことはできず、住宅ローン控除も利用できないので注意しましょう。

 

メンテナンス・防犯対策が必要

セカンドハウスを購入した場合、メンテナンスや防犯対策は自分で行わなければいけません。

住宅を2軒持つことで、メンテナンスや維持・管理にかかる費用も増えることになります

特に、一軒家の場合は屋根や外壁の修繕など定期的に高額なメンテナンス費用が必要となるため、それらの費用や労力を考慮して購入を決めましょう。

 

近隣住民との関係

セカンドハウスを購入した場合、近隣住民との関係がうまくいかず後悔してしまうことも。

特に、田舎では都会よりも近所付き合いを大事にしていることが多く、自治会の行事や活動への参加が必要だったり、地域ならではのマナーがあったりするケースもあります

それを息苦しく感じてしまうと、手放す選択を取ることになるかもしれません。

セカンドハウスを購入する前に、住み続けられる場所かチェックしておくのがおすすめです。

 

環境が合わずいらなくなる可能性がある

買い物する場所が遠い、自宅から遠くて定期的に行くのが面倒など、セカンドハウスを実際に利用してみると不便に感じるケースもあります

また、海の近くがいいと思っていたけれど年齢とともに興味がなくなってきたなど、後々、環境が合わずいらなくなってしまう可能性も。

セカンドハウスを購入する際は、暮らし方や将来のことをきちんと考えておきましょう

 

セカンドハウスを借りるメリット

セカンドハウスを賃貸契約で借りる際には、以下のようなメリットがあります。

 

初期費用を抑えてすぐに二拠点生活を始められる

セカンドハウスを購入する際は、土地・建物の購入費用や諸経費など多額の初期費用が必要となります。

一方、賃貸物件は敷金や礼金、引越しにかかる費用などを準備すれば、すぐにセカンドハウスとして利用できます。

初期費用を抑えてすぐに二拠点生活を始められるのが、セカンドハウスを借りるメリットです。

 

必要なくなったときの解約が簡単

環境が合わなかった、転勤などで定期的に利用するのが難しくなったなどの理由でセカンドハウスが必要なくなることもあるでしょう。

賃貸物件は簡単に解約できるので、購入したときほど手間がかかりません。

セカンドハウスを一時的に利用したい場合や必要なくなったときの面倒を少なくしたい場合は、借りた方が利用しやすいでしょう。

 

お試し移住ができる

将来移住したいと考えている場所にセカンドハウスを借りればお試しで暮らせます。

実際に住んでみることで、自分の生活スタイルに合うか、暮らしやすい地域かなどが判断でき、将来のビジョンも描きやすくなるでしょう

 

セカンドハウスを借りる注意点

セカンドハウスを借りる際には、以下のような注意点があります。

 

審査の際は正直に理由を言う

賃貸物件を借りる際には入居審査があり、年収や職業、借りる理由などを聞かれます。

勤め先と違う地域の物件を借りる場合、不動産屋や貸主に不審に思われる恐れがあります

審査の際は、休日にゆっくり過ごせる場所がほしいからなど、セカンドハウスとして使うこと、その理由を正直に説明しましょう。

 

家賃が必要なうえに資産にならない

賃貸物件を借りる場合は、家賃が必要になります。

収入に見合っていない家賃の物件を借りてしまうと、生活が苦しくなってしまいます自宅とセカンドハウスにかかる費用を考えて、どのくらいの家賃の賃貸物件を借りられるか決めましょう。

また、持ち家は将来的に資産になりますが、賃貸物件は資産にはなりません

 

自分好みにリフォームできない

賃貸物件の場合、自分好みにリフォームすることは基本的にできません。リゾート気分を味わうために内装を変えようとしても限界があります。

この点は、完全に自分の家にはできない賃貸のデメリットです

 

週末リゾート目的の賃貸物件例

セカンドハウス利用が可能な週末リゾートにぴったりの賃貸物件例をご紹介します。

どのくらいの予算で週末リゾートが叶うのか参考にしてみてください。

(2021年2月20日時点の情報です)

 

神奈川

【三浦市】賃貸アパート(築30年)

京急久里浜線・三浦海岸駅より徒歩10分/35.89平米・2DK/1階角部屋

家賃52,000円(敷金1ヶ月・礼金なし)

閑静な住宅街にあるアパート。一番の魅力は海まで30mという立地。

二人入居可なので、将来的に海近に住みたいご夫婦のお試し移住にもぴったりです。

有限会社サイトウ住宅:https://www.saitojut.com/chintai/detail-55585b8b424941744c4c0309/#property

 

千葉

【館山市】一戸建て(シェアハウス・築4年)

JR内房線・館山駅より車12分/50平米・1LDK/1階

家賃80,000円(敷金・礼金なし)

トイレは共用ですが、ホテルのような専用バスルームのある、とにかく広い家具付き物件です。

オフィス利用・セカンドハウス利用可で、家賃には水道代・電気代・ガス代・インターネット代も含まれます。共用ガーデンではBBQも楽しめます。

緑に囲まれ、海は車で5分。ワーケーションにもぴったりです。

ジモティ:https://jmty.jp/chiba/est-sha/article-htxjz

 

長野

【諏訪郡原村】一戸建て(築25年)

JR中央本線・青柳駅より車8分・諏訪南インター車7分/137.49平米・5LDK/2階建て

家賃105,000円(敷金2ヶ月・礼金なし)

八ヶ岳を望む自然いっぱいの立地で、四季折々の雄大な風景を楽しみたい方におすすめ。お部屋もいっぱいあるので、趣味関連のものを置いたり、ご友人を呼んだりとさまざまな楽しみ方ができるでしょう。

リゾートテレワークを考えている事業主の方はきっと候補に入れたくなるはずです。

(株)サンケイ:https://www.sankei-r.co.jp/lease/40074.php

 

リゾートを満喫するならリゾート会員権を使う手も

リゾート目的でセカンドハウスを持とうと考えている方は、リゾート会員権を手に入れるという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか?

その理由は以下のようなメリットがあるからです。

 

いろんな場所でリゾートを楽しめる

リゾート会員権を購入すると、購入した施設以外のさまざまなリゾート地にある会員施設も利用できるようになります

ひとつの物件を購入もしくは借りてセカンドハウスにした場合、その周辺しか楽しめないので、飽きて手放してしまった、という声はかなり多いです。

しかし、リゾート会員権なら、いろいろなエリアでリゾートを楽しめるので、その心配はないでしょう。

利用する施設もホテルタイプだけではなく、ログハウスのような別荘感のある施設を利用できる場合もあるので、その点も楽しみのひとつになるはずです。

 

何もしないという贅沢なステイが楽しめる

自然豊かなところにセカンドハウスを持った場合、近隣にお店がないので、食材を買い込んで料理をしようと考えたりするでしょう。

ですが、生ごみの日と滞在日が合わない場合は、持ち帰らなければならないといったことがあるかもしれません。自宅と同様に過ごせるのがセカンドハウスのメリットである一方、普段と同じような生活をすることが面倒になる可能性もあります。

その点、会員制リゾートなら、レストランを併設しているので、何もしないという贅沢な時間を過ごすことができます。大浴場もあれば、お風呂を沸かす必要もありません。

美味しいごはんを食べて、ゆっくりお風呂に入って、静かに眠る……。

リゾート会員権の施設は会員制だけあって特別感があるので、通常のホテルステイよりも心地よい非日常を味わえます

 

部屋の掃除も管理もする必要がない

セカンドハウス用に購入・借りた物件は、誰も掃除をしてくれません。週末だけの利用だとしても、掃除をしなければ当然汚れます。

着いたら掃除するにも、帰る前にするにも、億劫に感じてしまうこともあるでしょう。疲れを癒しにいっているのならなおさらです。

また、定期的に利用するとはいえ、空けている時間の方が多いなら、防犯対策などの管理もしっかりしなければ、盗難被害に遭う可能性もあるでしょう。

けれども、会員制リゾートなら、掃除をする必要も管理に気を遣う必要もありません心置きなくリゾートを愉しめます。

 

セカンドハウスを持つなら将来も踏まえて検討しましょう

セカンドハウスの購入を考えているなら、移住するなど将来的に使う予定があるのか、相続先があるのか、売却できる見込みがあるのかも、しっかり検討してから購入した方がよいでしょう

将来的に移住を考えているなら、購入する前に、賃貸物件を利用して移住先として合うのか住んでみるのがおすすめです。

完全なリゾート目的でセカンドハウスを持つ場合も、まずはいつでも解約できる賃貸物件でお試しした方が後悔する可能性を減らせるでしょう。

いろいろな場所でリゾートを楽しみたいなら、リゾート会員権の利用も検討してみてはいかがでしょうか。リゾート会員権を持つことは、セカンドハウスを全国各地に持つこととも言えるかもしれません。

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